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物業管理單位消防相關規定匯總

一、法律

1.《中華人民共和國民法典》第九百四十二條第二款規定：“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。”

2.《中華人民共和國消防法》第十八條規定：“同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。”

二、行政法規

《消防安全責任制實施辦法》國辦發〔2017〕87號第十八條規定：“物業服務企業應當按照合同約定提供消防安全防范服務，對管理區域內的共用消防設施和疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理，及時勸阻和制止占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等行為，勸阻和制止無效的，立即向公安機關等主管部門報告。定期開展防火檢查巡查和消防宣傳教育。”

三、部門規章

1.《高層民用建筑消防安全管理規定》應急管理部令第5號

第四條第二款規定：“高層民用建筑1的業主、使用人可以委托物業服務企業或者消防技術服務機構等專業服務單位（以下統稱消防服務單位）提供消防安全服務，并應當在服務合同中約定消防安全服務的具體內容。”第七條規定：“高層公共建筑的業主單位、使用單位應當履行下列消防安全職責：（一）遵守消防法律法規，建立和落實消防安全管理制度；（二）明確消防安全管理機構或者消防安全管理人員；（三）組織開展防火巡查、檢查，及時消除火災隱患；（四）確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（五）對建筑消防設施、器材定期進行檢驗、維修，確保完好有效；（六）組織消防宣傳教育培訓，制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練；（七）按照規定建立專職消防隊、志愿消防隊（微型消防站）等消防組織；（八）法律、法規規定的其他消防安全職責。委托物業服務企業，或者明確統一管理人實施消防安全管理的，物業服務企業或者統一管理人應當按照約定履行前款規定的消防安全職責，業主單位、使用單位應當督促并配合物業服務企業或者統一管理人做好消防安全工作。”

2.《消防監督檢查規定》公安部令第107號

第三條規定：“公安派出所可以對居民住宅區的物業服務企業、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責的情況和上級公安機關確定的單位實施日常消防監督檢查。”第二十九條規定：“公安派出所對單位進行日常消防監督檢查，應當檢查下列內容：……（二）是否制定消防安全制度；（三）是否組織防火檢查、消防安全宣傳教育培訓、滅火和應急疏散演練；（四）消防車通道、疏散通道、安全出口是否暢通，室內消火栓、疏散指示標志、應急照明、滅火器是否完好有效；……對設有消防設施的單位，公安派出所還應當檢查單位是否每年對建筑消防設施至少進行一次全面檢測。對居民住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，公安派出所除檢查本條第一款第（二）至（四）項內容外，還應當檢查物業服務企業對管理區域內共用消防設施是否進行維護管理。”

3.機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定公安部令第61號

第十條規定：“居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：（一）制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；（二）開展防火檢查，消除火災隱患；（三）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（四）保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業管理單位應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。”

（四）地方性法規/地方政府規章等。物業服務企業在消防安全管理中有諸多責任：首先，它有預防火災的責任。包括對公共區域消防設施（如消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統等）進行日常維護，確保其能正常使用；保持疏散通道、安全出口的暢通無阻，不能堆放雜物。例如，要定期檢查樓道內的滅火器壓力是否正常，安全門是否能正常開關，相關工作是否留存了工作記錄，避免發生事故時承擔消防安全管理不當責任。其次是火災應對責任。物業服務企業需要制定完善的消防應急預案，并且定期組織員工和居民進行消防演練。一旦發生火災，要及時報警，組織人員疏散，積極協助消防部門開展滅火救援行動。同時，還有宣傳教育責任。要向業主和使用人宣傳消防安全知識，如火災逃生技巧、消防設施的使用方法等，提高大家的消防安全意識，勸阻違反消防規定行為，勸阻無效及時報告義務。

案例分析法律后果

物業服務企業在消防安全管理中承擔多種法律責任：

一、民事責任

如果因為物業服務企業沒有盡到消防安全管理職責，導致業主或使用人的人身傷害或財產損失，就需要承擔相應的民事賠償責任。例如，因消防設施維護不當，火災發生時滅火器無法正常使用，造成業主財產受損，物業服務企業要對損失進行賠償。

二、行政責任

當物業服務企業違反消防相關法規時，會受到行政處罰。例如，未按規定對建筑消防設施進行維護保養，消防部門可責令其限期改正，并處警告或者罰款；逾期不改正的，責令停止使用，可以并處罰款。

三、刑事責任

在特別嚴重的情況下，如物業服務企業相關責任人存在消防責任事故罪的行為。比如，消防設施嚴重損壞，經消防監督機構通知采取改正措施而拒絕執行，以致發生重大火災事故，造成嚴重后果的，相關責任人員可能會被追究刑事責任。

（一）刑事責任

《中華人民共和國刑法》第一百三十九條規定了【消防責任事故罪】：“違反消防管理法規，經消防監督機構通知采取改正措施而拒絕執行，造成嚴重后果的，對直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；后果特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑。”構成“消防責任事故罪”的重要前提為“經消防監督機構通知采取改正措施而拒絕執行”以及“造成嚴重后果”，針對對象為“直接責任人員”，具體到物業服務企業，消防安全責任人（通常為法定代表人）首當其沖，工作職責中負有消防安全管理職責的其他工作人員亦屬于該范疇。

典型案例1：明知倉庫存在私自隔層等消防隱患而未予排查、整改，經消防監督機構通知采取改正措施而拒絕執行，造成33間倉庫29家商戶的財物被燒毀，直接經濟損失約4632萬元，物業公司總經理、副經理、安保主管三人獲刑浙江省杭州市余杭區人民法院(2018)浙0110刑初715號一審刑事判決書載明：“本院認為，被告人吳某（總經理）、沈某（副經理、主管消防安全等工作）、張某（安保主管兼警務隊長，負責安保、消防等工作）作為直接責任人員，違反消防管理法規，經消防監督機構通知采取改正措施而拒絕執行，造成嚴重后果，其行為均已構成消防責任事故罪。公訴機關指控的罪名成立。……經查，（1）被告人吳某作為金某德采購城的執行總經理，系汽配城市場消防安全的實際負責人，對于包括倉庫在內的整個市場消防安全工作負有管理職責，明知倉庫存在私自隔層等消防隱患而未予排查、整改，且經消防監督機構通知采取改正措施而拒絕執行，主觀過失明顯；（2）火災事故認定書僅認定本案火災起火原因排除人為放火，不排除電氣線路故障引發火災，但被告人吳某、沈某、張某等人違反消防管理法規的行為顯系本案失火倉庫火情不能得到及時發現、處置、控制進而造成嚴重后果的原因之一，具有因果關系，屬于多因一果。”判令被告人吳某犯消防責任事故罪，判處有期徒刑二年六個月，緩刑三年。被告人沈某犯消防責任事故罪，判處有期徒刑二年，緩刑二年。被告人張某犯消防責任事故罪，判處有期徒刑一年六個月，緩刑二年。典型案例2：

消防大隊三次下達責令整改通知未予落實，火災導致480萬元經濟損失，物業公司的消防安全責任人和消防安全管理人獲刑山西省晉城市城區人民法院(2016)晉0502刑初172號一審刑事判決書載明：“本院認為，志晨物業公司負責晉城市富達大廈管理工作期間，被告人任東升、王轉運作為志晨物業公司的消防安全責任人和消防安全管理人，違反了《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》（公安部第61條）的相關規定，其中，2015年1月6日至1月30日期間，晉城市公安消防支隊城區大隊先后對富達大廈檢查3次，并下達責令限期整改通知書、重大火災隱患整改通知書，提出大廈存在的消防安全隱患問題，例如部分防火門被拆除且部分防火門閉門器損壞、室內消火栓系統無水、自動噴水滅火系統停用等重大火災隱患。整改期間，任東升、王轉運作為富達大廈的消防安全責任人和消防安全管理人，經消防監督機構通知后，只是安裝了小部分閉門器、消防閥門、攝像頭、應急燈，對其他要求整改的存在嚴重隱患的項目未予落實，以致造成了嚴重后果。”判令被告人任東升犯消防責任事故罪，判處拘役六個月，緩刑一年。被告人王轉運犯消防責任事故罪，判處有期徒刑六個月，緩刑一年。

（二）行政責任

《中華人民共和國消防法》第六十條規定：“單位違反本法規定，有下列行為之一的，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款：（一）消防設施、器材或者消防安全標志的配置、設置不符合國家標準、行業標準，或者未保持完好有效的；（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材的；（三）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；（四）埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的；（五）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；（六）人員密集場所在門窗上設置影響逃生和滅火救援的障礙物的；（七）對火災隱患經消防救援機構通知后不及時采取措施消除的。個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的，處警告或者五百元以下罰款。有本條第一款第三項、第四項、第五項、第六項行為，經責令改正拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔。”根據上述規定，物業消防管理行政處罰的主要類型是責令改正和罰款，罰款區間為5千元-5萬元。

典型案例1：

消防設施、器材未保持完好有效，行政罰款1.5萬元和（消）行罰字(2019)第0244號行政處罰：浙江怡華物業服務有限公司天津分公司消防設施、器材未保持完好有效，天津市和平區消防救援支隊責令其改正，處罰款1.5萬元。

典型案例2：

擅自停用消防設施、器材，行政罰款3.5萬元和（消）行罰字(2019)第0245號行政處罰：融創物業服務集團有限公司擅自停用消防設施、器材，天津市和平區消防救援支隊處罰款3.5萬元。

典型案例3：

小區消火栓系統癱瘓，行政罰款3.6萬元朝(二)消行罰決字﹝2024﹞第000071號行政處罰：執法人員對北京瑞恒家辰物業管理有限公司朝陽分公司負責管理的位于北京市朝陽區紅坊路8號江南山水小區進行檢查時發現,該單位負責的小區消火栓系統癱瘓,無法正常使用，處罰款3.6萬元。

典型案例4：

小區中控室主機癱瘓，行政罰款5萬元朝(四)消行罰決字﹝2024﹞第000116號行政處罰：執法人員對北京奧園物業管理有限公司進行消防監督檢查時發現,該單位中控室主機癱瘓,存在消防設施未保持完好有效的消防違法行為。處罰款5萬元。典型案例5：消防車道封閉，行政罰款3.65萬元開消行罰決字﹝2021﹞100267號行政處罰：北京經濟技術開發區消防救援支隊執法人員對位于北京經濟技術開發區科創十街小米產業園的北京安信行物業管理有限公司進行檢查時發現,該單位T8樓北側消防車道被鐵柵欄門封閉，處罰款3.65萬元。

（三）民事責任

除了刑事責任和行政責任，物業服務企業在物業消防管理不到位的情形下還會承擔高額的民事賠償責任，此類責任通常是發生火災事故后觸發，法院會重點審查物業服務企業的履職情況，進而對物業服務企業應當承擔的民事賠償責任范疇做出裁量。

典型案例1：

火災單元頂層安全出口未能開啟，不能及時逃生，而消防設備缺失,消防管道未加壓注水，導致未能啟用室內消防器材及時撲救，兩人死亡，兩人受傷，物業服務企業承擔20%的賠償責任黑龍江省綏化市中級人民法院(2022)黑12民終65號二審民事判決書：“本案爭議的焦點是一審判決認定火災事故承擔賠償責任主體及承擔的責任比例是否得當。……上訴人肇東市馨佳園物業服務有限公司雖主張安全門并非物業公司上鎖，是其他住戶自行鎖閉，對此不能提供證據證明。物業公司作為物業服務企業，對其服務的小區公共設施負有管理職責，而隨時保證安全出口的暢通是其重要職責。消防部門調查核實發生火災的單元消防設備缺失,消防管道未加壓注水，導致未能啟用室內消防器材及時撲救，也是導致二被上訴人受傷及羅慶鑫死亡的因素之一。肇東市馨佳園物業服務有限公司作為物業服務企業未能完全履行對樓內消防設施設備維護管理的責任，其對于火災造成的后果具有一定的過錯，一審法院判決其承擔20%的賠償責任并無不當。物業公司上訴主張不承擔賠償責任缺乏事實依據和法律依據，不予支持。”

典型案例2：

樓道內堆放雜物長期未清理后雜物起火導致人員受傷，物業服務企業疏于管理承擔35%賠償責任山東省青島市中級人民法院(2018)魯02民終5420號二審民事判決書：“本案爭議的焦點問題是，一審判決確認各方當事人承擔責任及其責任比例是否正確。涉案火災事故發生后，公安機關進行了調查，一審法院依職權調取的公安機關調查筆錄等相關證據，可以證明火災事故起火點為東南莊小區商務樓四單元二樓樓道，消防官兵到達現場后發現樓道內堆放雜物正在燃燒。就涉案火災起火原因和危害成因，公安機關調查后未出具結論。但相關證據可以證明，涉案火災著火物為樓道內堆積雜物……上訴人青島興華物業管理有限公司作為涉案物業管理服務單位，對于樓道內存在的堆積物疏于管理，未盡及時清理、消除隱患等管理職責，致使安全隱患長期存在，對于火災發生存在管理瑕疵，應當承擔相應的責任。結合上述事實情節，本院認為，上訴人青島興華物業管理有限公司對于受害人損害后果應當承擔較大責任，以35%的賠償責任為宜。”

典型案例3：

火災原因與物業公司管理行為無關，火災發生后物業工作人員及時報警并參與現場救火，不承擔賠償責任云南省昭通市中級人民法院(2023)云06民終1750號二審民事判決書：“火災發生后，云南樂活物業及時報警并派出工作人員趕赴現場救火。本案中消防部門并未出具消防栓未出水與此次事故的損害結果存在因果關系的證明。根據《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條、第一千一百九十八條的規定，就目前的證據分析，上訴人所提交的證據不足以證明云南樂活物業有限公司存在過錯，也不能證明該公司未盡到合理的安全保障義務，應當承擔舉證不能的不利后果，故一審判決并無不當。”

典型案例4：

電動自行車電池帶家里充電引發火災導致兩人死亡，物業服務公司已設置充電樁，不存在管理不當行為，不承擔賠償責任遼寧省沈陽市中級人民法院(2023)遼01民終6148號二審民事判決書：“本院認為，關于物業公司是否承擔賠償責任的問題，……物業公司在2018年3月為園區業主建設了充電樁，至今仍在使用。本案胡仁厚居住的房屋起火原因系電動車電池故障引發火災，胡敬國、胡朝輝沒有證據證明物業公司因管理不當導致火災發生或損失擴大，故物業公司不承擔本起火災事故的相應侵權責任。”

典型案例5：

安全出口亂停亂放發生火災影響逃生導致一人死亡，兩人受傷，物業服務企業對安全出口違規亂停亂放怠于履行管理義務，承擔30%賠償責任遼寧省大連市中級人民法院(2022)遼02民終5942號二審民事判決書：“物業公司上訴稱物業公司常年在小區內張貼告示，要求居民不要將自行車或是電動車停放在樓道里，物業服務企業僅為服務主體，不具有強制執法權，沒有權利轉移財物。物業公司已經盡到了必要的提醒義務，而且包括被上訴人在內的業主也不遵守物業公司的管理。針對物業公司的上述上訴理由，法院認為被告物業公司作為涉案小區的服務企業，其對于小區單元樓安全出口違規亂停亂放可能產生的安全隱患應比一般人具有更清醒的認識，但該物業公司卻怠于履行管理義務，未采取相應的措施加以管理，未能排除安全隱患，其對火災的發生存在過錯，應當承擔30%的賠償責任。

03加強完善管理對策

1.推進物業服務企業消防工作規范化發展。物業管理是一個新興產業，現有市場機制、環境及相關法律法規不健全的情況下，企業合規發展、政府扶持、引進行業團體標準等顯得非常重要。

2.理清物業管理企業的消防職責。尤其是物業使用人、業主等，受委托的物業服務企業提供消防安全服務，也是一種消防安全責任。還有引導火災自動報警系統全部委托專業維保單位進行維保，接入當地城市火災遠程監程系統等。

3.提高物業管理準入門檻的同時加強消防監督管理。房管、規劃、城管、民政等部門應與消防部門之間建立信息互通通報制度，把履行消防安全職責情況納入物業管理規定，評定成績作為物業管理企業是否具備承接物業管理的工作條件。建立物業管理企業考核制度。物業管理企業應定期根據《消防法》、《消防監督檢查規定》和《物業管理條例》等相關法律、法規和行業標準的要求逐項開展自查自評工作，記錄自評情況。政府部門應每年根據物業管理企業自評的情況進行抽查。對于管理不嚴、制度不全、措施不力的，予以通報并依法責令改正，對物業管理不善、消防安全隱患多的單位應堅決予以撤消、降低資質，提供優質消防服務的應表彰并有合規合法的支持。

4.進一步提高物業管理人員的消防管理水平。應加強對物業服務企業的消防安全責任人，消防安全管理人的消防安全知識培訓力度，重點就是法人代表。